浅评经济调控之房地产------苏怀阳(厦门)高中2002届【校友文萃】

上传时间: 2008-10-22 【字体：大中小】

浅评经济调控之房地产
苏怀阳 (厦门) 高中2002届

    最近对SOHO中国涨价后的又一轮炮轰，就连多家电视台也进行报道，我觉得非常的荒唐，现在是市场经济，有市场就有价格掌控权，只要是合法的，这种行为就不应该受到炮轰。虽然这事件中或许有一些潘石屹般的炒作嫌疑，但这也是企业的行为，企业要对这个行为承担相应的风险。

    一、中国房地产行业的本质
    我们分析一些房地产开发成本大致构成，我们就不然发现房地产的本质，

表一：
    项目
    占总销售收入的比例
    土地成本
    30%-45%
    建安成本
    15%-22%
    税收成本
    12%-10%
    利息成本
    4%-6%
    其他费用
    5%-8%
    利润
    34%-9%

表二：
    部门
    受益排行
    利益分成的比例
    政府
    第一
    42%-55%
    开发商
    第二
    34%-9%
    银行
    第三
    4%-6%
    营销机构
    第四
    1%-3%
    建筑商
    第五
    4%

    从表一、表二，不难看出房地产发展最大的受益者是谁，当然是政府。房地产行业就是一个明显的“官商勾结”行业。由于房地产产业又给地方政府带来GDP的增长，又给政府带来大量的财富，也打造政府业绩工程。

    难道政府对房地产泡沫的产生没有责任吗？难道是炒房者的责任吗？从经济利益分成比例来看，政府的责任是最大的。

    政府作为行业的利益最大受益者，又是行业的裁判，能调控中国房地产呢？这个问题，我想大家都比我明白。

    二、房地产行业的调控
    最近两年多，由于全国各地的房地产迅速上涨，迫使政府作出一些调控的政策，但这些政策都没有去分析导致中国房地产上涨的原因，而使得这些调整政策不是没有效果，就是调控力度过大，从而把中国经济带入一个非常可怕、而尴尬的局面。中国有很多专家，有的专家是留洋的，有的专家是国产的，但他们大多学的是西方的经济，他们大部分把美国、日本、新加坡等先进资本主义国家曾经发生的事件，就嫁接到中国来，又较少深入基层，就发表很多的报告，我觉得是非常不负责任的。中国经济是非常复杂的，不是一元经济，也不是二元经济，我认为是多元经济，是全新的经济理论。

    我们觉得房地产行业的调控应该标本兼制，我提出我自己的几点看法：

    第一，要从监控购房者入手，来调控房地产销售；
    中国房地产的购买者的大部分，或者说导致房价上涨的购买者的大部分，都是中国先富起来的那部分人，一般都是买房投资，进而炒房。这些人对中国的贡献大吗？他们的收入按实缴税了吗？这些中的大部分人是占用国家更多的资源，而对国家、社会的贡献（或贡献率）甚至比普通工薪阶层还少，我们能容忍这些来占有我们资源吗？我认为社会是需要公平的，谁给社会、国家贡献大，谁就有资格占有社会、国家更多的资源，这才是合理的。

    所以，我建议：将购房者提供收入证明变更为纳税证明，不仅仅可以有效避免原来收入证明的不真实性和不严肃性，而且可以引导和树立国民的纳税意识，大大减少炒房者的空间。

   针对，海外资金流入中国炒房，其实这是中国进一步融入世界经济的标志，国家只能通过相应的税收政策来进行调控。投资有风险，是每个企业都会考虑的问题，国家只要能稳健处理中国房地产，不要让中国房价波动过大，一会儿过热、一会儿过冷，不要让国际炒家搞乱市场就可以了。只要我们价格稳定，机制合理，海外资金自然会变乖的。

    第二，要从企业资金入手，来调控房地产资金
    房地产行业是个资金极度密集的行业，只要企业运作项目的资金是合法、健康的，不管是自有的、还是借款的，项目自有资金合理的来源和解决办法，银行可以根据企业各自的风险、市场行为决定是否发放贷款，因为银行也是企业，但对银行的监管力度要加大。

    第三，调节市场供给，来调控房地产的需求
    有大钱的人，就住大房子；有小钱的人，就住小房子或经济适用房；没有钱人的，就住政府提供的廉租房。

    我认为政府的作为：

    1、加大廉租房的建设力度，让没有房子的居民，有房子住，但应该对居住廉租房的居民要进行动态监控(经济收入超过规定的不能住)，并通过房租进行调节，有利于对社会弱势群体的关爱，有利于社会公平。

    2、加强对经济适用房的分配的监管，确保社会的公平。各地很多经济适用房操作存在很多问题，比如经济适用房小区，车辆都停满了小区，这种现象很普遍吧？我觉得经济适用房应该减少或停止，而是政府通过土地政策、配套政策等来引导房地产商主动去开发适合中低收入水平民众，进一步满足中低收入民众的住房需求。

    第四，通过政府的政策，来引导房地产行业的行为
    1、加大税收手段，提高对各房地产、各项目进行土地增值税、企业所得税的监管力度，确保国家税收不会流失。

    2、改变政府卖地的方式和行为，比如土地款是否有象税收收入一样的财政管理制度等，控制政府的“炒地行为”，这些有待专家去思考。

    总结：中国房地产产业，与中国经济一样，都是多元的，确实存在某些地方过热，但也有些地方的房地产产业刚刚起步啊，而现在我们的政策又是全国性，这样对中国的房地产产业也是一种伤害，对中国老百姓也是一种伤害。

    中国房地产产业，只要完善有关制度，将是一个健康、具有光明前途的产业，也是中国经济发展的主要动力之一。但中国房地产产业正在进行一场严酷的产业整合，将形成一些能针对不同消费需求而存在的房地产开发公司。

    愿中国房地产产业健康发展！

    愿中国经济健康发展！